Guide urbanisme
Le PLU : le document qui décide de ce que vous pouvez construire
Zonage, règlement, PADD, OAP, certificat d'urbanisme
Avant tout projet, une question prime sur toutes les autres : que dit le PLU de votre commune pour votre parcelle ? Ce guide explique comment le lire et où le trouver, en Île-de-France comme en Guadeloupe.
Dernière mise à jour : septembre 2026. Les règles d'urbanisme sont fixées commune par commune — je vérifie systématiquement le PLU applicable à votre projet.
Qu'est-ce qu'un PLU ?
Le Plan Local d'Urbanisme est le document qui traduit, à l'échelle d'une commune, un projet d'aménagement en règles concrètes d'utilisation des sols. C'est lui qui détermine, parcelle par parcelle, ce qu'il est possible de construire, où, et sous quelle forme.
PLU
Établi à l'échelle d'une seule commune.
PLUi
PLU intercommunal, établi à l'échelle d'un groupement de communes — remplace alors les PLU communaux.
RNU
Règlement National d'Urbanisme — s'applique par défaut aux communes sans PLU ni carte communale.
Ce que contient un PLU
Un PLU complet rassemble plusieurs pièces, chacune avec un rôle précis :
Rapport de présentation
Diagnostic du territoire (démographie, habitat, environnement) qui justifie les choix du PLU.
PADD
Projet d'Aménagement et de Développement Durables — les orientations générales de la commune pour les années à venir.
OAP
Orientations d'Aménagement et de Programmation — précisent l'aménagement attendu sur certains secteurs, notamment les zones à urbaniser.
Règlement (écrit + graphique)
Les règles concrètes par zone : hauteur, implantation, aspect, stationnement — et le plan de zonage qui les localise.
Le PLU comprend aussi des annexes : servitudes d'utilité publique, réseaux, risques — des documents qui se superposent au zonage et qu'il ne faut jamais ignorer.
Le zonage : U, AU, A, N
Le règlement graphique découpe le territoire communal en quatre grandes familles de zones, chacune divisée en sous-zones (Ua, Ub, AUc...) avec ses propres règles :
Zone U — Zone urbaine
Secteurs déjà urbanisés, équipés en réseaux. La construction y est en principe possible, dans les limites du règlement de la zone.
Zone AU — Zone à urbaniser
Secteurs destinés à être urbanisés à court ou moyen terme, souvent encadrés par une OAP. Constructibilité parfois conditionnée à un aménagement d'ensemble.
Zone A — Zone agricole
Secteurs à protéger pour le potentiel agricole. Constructions très limitées, en principe réservées à l'exploitation agricole.
Zone N — Zone naturelle et forestière
Secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, milieux naturels ou paysages. Constructibilité très restreinte.
Les règles qui vous concernent le plus
Pour un projet de maison individuelle, six paramètres du règlement méritent une attention particulière :
- Emprise au sol (CES) — la surface maximale que la construction peut occuper au sol, en proportion de la parcelle
- Hauteur maximale — au faîtage et/ou à l'égout du toit, selon les communes
- Implantation / prospect — le recul obligatoire par rapport aux limites de la parcelle et à la voie publique
- Aspect extérieur — matériaux et teintes autorisés pour les façades et toitures, parfois très encadrés
- Stationnement — nombre de places à prévoir selon la destination et la surface du projet
- Espaces verts / coefficient de biotope — part de la parcelle à conserver perméable ou végétalisée
COS, SHON, SHOB : des notions obsolètes
Ces sigles circulent encore dans le langage courant, mais n'ont plus de valeur réglementaire :
COS
Coefficient d'Occupation des Sols — supprimé par la loi ALUR en 2014, remplacé par d'autres règles (emprise au sol, hauteur, gabarit).
SHOB / SHON
Anciennes surfaces de référence, remplacées depuis le 1er mars 2012 par la surface de plancher — plus simple, une seule notion au lieu de deux.
Où et comment consulter le PLU de votre commune
- Le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) — consultation gratuite du zonage et du règlement pour la plupart des communes françaises.
- Le service urbanisme de la mairie — pour une lecture précise du règlement applicable à une parcelle et les servitudes qui s'y superposent.
- Une étude de faisabilité — pour synthétiser ces règles et les traduire en droits à construire concrets sur votre terrain, avant de dessiner le projet.
Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme fige, pendant 18 mois, les règles d'urbanisme, les servitudes et le régime des taxes applicables à un terrain. Deux versions existent :
| Type | Contenu | Délai |
|---|---|---|
| CUa — information | État des lieux des règles, servitudes et taxes applicables au terrain, sans projet précis. | 1 mois |
| CUb — opérationnel | Confirme en plus la faisabilité d'un projet précis (notice descriptive, plans). | 2 mois |
Le PLU seul ne suffit pas : les servitudes d'utilité publique (abords de monuments historiques, risques, réseaux) se superposent au zonage. Pour le détail des autorisations à déposer une fois le PLU vérifié, voir le guide des autorisations d'urbanisme.
Questions fréquentes
Ce que mes clients me demandent le plus souvent
Comment consulter le PLU de ma commune ?+
Le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) permet de consulter gratuitement le zonage et le règlement de la plupart des communes françaises. Le service urbanisme de la mairie peut aussi fournir le document complet et répondre aux questions sur une parcelle précise.
Quelle est la différence entre un PLU et un PLUi ?+
Un PLU est établi à l'échelle d'une seule commune. Un PLUi (PLU intercommunal) est établi à l'échelle d'un groupement de communes (communauté de communes ou d'agglomération) et remplace alors les PLU communaux. Les règles applicables à une parcelle dépendent du document en vigueur, PLU ou PLUi.
Que faire si ma commune n'a pas de PLU ?+
En l'absence de PLU ou de carte communale, c'est le règlement national d'urbanisme (RNU) qui s'applique. Il est plus général et souvent plus restrictif pour les constructions nouvelles hors des parties déjà urbanisées.
Le COS et la SHON existent-ils encore ?+
Non. Le COS (coefficient d'occupation des sols) a été supprimé par la loi ALUR en 2014, remplacé par d'autres règles (emprise au sol, hauteur, gabarit). La SHOB et la SHON ont été remplacées le 1er mars 2012 par la surface de plancher. Ces notions circulent encore dans le langage courant mais n'ont plus de valeur réglementaire.
À quoi sert un certificat d'urbanisme avant d'acheter un terrain ?+
Le certificat d'urbanisme (CUa) fige pendant 18 mois les règles d'urbanisme, les servitudes et le régime des taxes applicables à un terrain — utile avant un achat pour sécuriser le projet. Le CUb va plus loin en confirmant la faisabilité d'un projet précis déjà dessiné.
Le PLU seul suffit-il à connaître tous les droits sur mon terrain ?+
Non. Il faut aussi vérifier les servitudes d'utilité publique qui se superposent au zonage (abords de monuments historiques, risques naturels, réseaux), consultables sur le même Géoportail de l'urbanisme. J'intègre systématiquement cette vérification dans l'étude de faisabilité.
Voir aussi
Un projet à vérifier ?
J'analyse le PLU de votre commune avant de dessiner le moindre trait
Étude de faisabilité PLU, plans, choix du bon régime d'autorisation — en Île-de-France comme en Guadeloupe.
TVA non applicable — art. 293 B du CGI